פיצול יחידות דיור בבתים חדשים או קיימים

עליית מחירי הדירות והשכירויות בשנים האחרונות הובילה הורים רבים לסייע לילדיהם על ידי תכנון יחידות דיור בתוך ביתם. כמו כן,  גם שינויים בתוחלת החיים ובהרגלי החיים הובילו לצורך ביחידות מגורים להורים מבוגרים, לזוגות צעירים, גרושים וכו'.

ישנם אחרים שמראש מתכננים יחידות דיור בביתם מתוך רצון להפיק הכנסה צדדית משכירויות. פופלאריות של יחידות הדיור נובעת מיתרון כפול לבעל הדירה ולדייר:

לבעל הדירה- פיצול יחידות דיור מקנה רווח גבוה יותר בהשוואה להשכרת דירה בשלמותה

לשוכר- השוכרים יכולים למצוא יחידות קטנות במחירים נמוכים יותר מדירות סטנדרטיות.

יחידת דיור צריכה להיות מורכבת מחדר שינה, חדר רחצה וחלל מגורים ובו מטבח. לפעמים כשהיחידה קטנה במיוחד, חלל המגורים והשינה מתאחדים לחלל אחד כשההפרדה ביניהם יכולה להתבצע על ידי ספרייה או קיר נמוך.

מה החוק אומר לגבי יחידות דיור?

לפי חוק התכנון והבניה שינוי מספר יחידות הדיור בתוך יחידת דיור אחת טעון היתר בניה מהרשויות המקומיות.

חוק פיצול בתים צמודי קרקע בשנת 2017 במסגרת תיקון 119 לחוק התכנון והבניה- אושר פיצול דירות קרקע לתקופה של 5 שנים ממועד אישור הוראת השעה, כך שבעליה של בית מגורים יהיו רשאים לפצל את דירתם ליחידה אחת נוספת באמצעות מתן הקלה.

 מטרת הוראת השעה הינה הגדלת מספר יחידות הדיור באזורים המאופיינים בצפיפות נמוכה,  ובתוך כך נוצרת אפשרות להגדיל את ההיצע הקיים ומנגד להקטין את עלויות המגורים.

אילו תנאים צריכים להתקיים על מנת שנוכל לפצל יחידת דיור?

  • הדירה הינה דירה צמודת קרקע. לעניין זה הוראות השעה לחוק פיצול דירות מגדירות דירה צמודת קרקע כיחידה הנמצאת על מגרש שניתן לבנות עליו (לכל היותר) 4 יחידות דיור על דונם. 
  • גודל הדירה שלגביה מבוקשת ההקלה לפיצול הינו 120 מ"ר לפחות.
  • הדירה הנוספת תהיה בשטח של 45 מ"ר לכל הפחות (לא כולל שטחי שירות) והיא תכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדים מאלו של הדירה המקורית.
  • התכנית החלה על המגרש שמכוחה ניתן לבנות את יחידות הדיור אושרה לפני 1.1.2011.
  • לא הוצגה חוות דעת מטעם מהנדס הוועדה המקומית לפיה התשתיות, החניות, מוסדות הציבור והשטחים הפתוחים לא יעמדו בעומס שייוצר בעקבות הגדלת יחידות הדיור.
  • לא הוגשה התנגדות מכח סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה. ככול והוגשה התנגדות לא הוכח כי ההקלה שתינתן ביחס לפיצול הדירות תגרום לפגיעה בלתי סבירה במגיש ההתנגדות.
  • השימוש ביחידה הנוספת שתתקבל כתוצאה מהפיצול יהיה להשכרה או למגורי קרוביו של בעל הדירה. לא יהיה ניתן למכור את היחידה הנוספת בנפרד מהיחידה המקורית.
  • במידה ויש ממ"ד בבית שמבקשים לפצל, אין צורך להוסיף ממ"ד נוסף ליחידת הדיור.
  • תנאי למתן היתר הינו רישום הערה בקשר לפיצול שנעשה.
  • הוראות השעה לא יחולו על יישובים שלגביהם נקבע מגבלה בתמ"א 35.

 

במושבים וקיבוצים יש לבדוק בתכנית מתאר ארצית 35 ובתב"עות הרלוונטיות לכל מושב או קיבוץ את מספר יחידות הדיור המותרות.

התיקון לתמ"א 35 יאפשר בניית יחידת דיור שלישית בשטח הנחלה במושב על פי תנאים מוגדרים, וכולל עדכון פרטני של לוח 2 – פירוט מספר יחידות הדיור המותר בכל יישוב כפרי לגופו – יישובים שיתופיים, מושבים וקיבוצים.
התיקון קובע כי במושבים תתאפשר בנייתה של יחידת דיור שלישית ב- 2.5 דונם שבראש הנחלה, מבלי שתחייב הכנת תכנית כוללת ליישוב, ומבלי שתיספר במניין יחידות הדיור ביישוב (ע"פ לוח 2). לגבי אזורי הביקוש – בכללם מחוז מרכז, חיפה וירושלים, תותר במושבים תוספת יחידת דיור שלישית בכל הנחלות במושב, כאשר זו תגרע ממניין יחידות הדיור הקבוע ליישוב. כמו כן, במסגרת העדכון הוצע לערוך תיקונים פרטניים לגביי חלק מהקיבוצים.
משמעות ההחלטה על הוספת יחידת דיור שלישית בנחלה שבמושב הינה הגדלת מספר יחידות הדיור והגדלת צפיפות המגורים ביישוב, ללא הרחבה של תחום הבינוי וללא פגיעה בשטחים הפתוחים והחקלאיים שבו. תיקון התמ"א מהווה איזון בין הצורך בתוספת יחידות דיור, ייעול השימוש בקרקע והגדלת הצפיפות ביישובים, ובין הרצון לשמור על אופי היישוב הכפרי במדינת ישראל.

קיימת עוד אופציה להוספת יחידת דיור, כאשר משפחה מחליטה לשנות את התכנון הפנימי של הבית  באופן שלילד יוצמדו שירותים ומטבחון לחדר המגורים. הנ"ל מתקבל בדרך כלל בהבנה על ידי הרשויות.

איך מתחילים?

בדיקת היתכנות: יש צורך בבדיקת תכניות בינוי ערים, תמ"א וחוקים כדי לוודא שאכן אפשרי להוסיף יחידת דיור בביתכם. את הבדיקה ניתן לעשות באופן עצמאי במינהל ההנדסה ברשות המקומית,

או להיעזר באיש מקצוע כמו אדריכל/מהנדס כדי שיעשה זאת עבורכם. אנשי מקצוע אלה יכירו אלו תכניות תקפות באזור מגוריכם. בהרבה רשויות מקומיות אפשר לבצע בדיקה ראשונית באתר העירייה, אם תכינו גוש וחלקה של הנכס- או לפי כתובת.

תכנון נכון: הכנת יחידת דיור בבית קיים או חדש דורש תכנון מדוייק וקפדני כדי לנצל כל מ"ר. כדאי להיעזר באדריכל שידע לתכנן את התכנית האופטימלית, שייקח בחשבון מקסימום ניצול השטח, כיווני שמים, אחסון מיטבי ומטבח יעיל וכד'.. אנחנו ב- FIRSTPLAN  נשמח להכין עבורכם תכנית אדריכלית שתראה לכם איך ניתן לנצל את השטח בצורה מיטבית!

לדוגמא, כאשר מתכננים יחידת דיור במרתף , יש להקפיד על הכנסת אור טבעי בצורה הטובה ביותר.

במידה והיחידה מיועדת להשכרה, יש להמנע מהשקעה בחומרים יקרים מידי ומומלץ לבחור חומרי גמר פרקטיים, שיהיו עמידים לאורך זמן.

לסיכום:

יחידת דיור בביתכם תהווה השקעה כלכלית נבונה במידה ותבחרו להשכיר אותה, או תיתן פתרון מגורים אטרקטיבי לעומת מחירי הדירות הסטנדרטיות לילדיכם הבוגרים או להוריכם המתבגרים.

רוצים לקבל טיפים שווים, כתבות והמלצות בלעדיות של צוות האדריכלים שלנו ?

הירשמו לניוזלטר שלנו עכשיו!